Входит ли лоджия в общую площадь квартиры: как рассчитать

Многие клиенты, которые хотят купить жилье в новостройке, но не желают приобретать его на вторичном рынке, испытывают трудности в офисах строительных компаний при попытках понять планировку квартиры. Давайте разберем всю цепочку, чтобы узнать, откуда берутся эти трудно понимаемые цифры и нет ли здесь злых намерений со стороны застройщика, который хочет заработать больше денег на продаже квадратных метров жилья, чем фактически приобретается покупателем.

Содержание:

• Законодательная сторона вопроса
  • Спорные моменты
  • Что происходит на практике
• Права покупателей
• Судебные разбирательства
• Пример из жизни

В частности, зачем применяются те или иные коэффициенты.

Определение стоимости лоджии в соответствии с действующим законодательством

Законодательная сторона вопроса

Чтобы разобраться, за что же собственно берется та или иная сумма продавцами жилых метров, вооружаемся двумя нормативными документами:

1. Жилищным Кодексом Российской Федерации от 1 марта 2005 года;
2. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Жилищный кодекс РФ

Предостережение: в связи с вводом Федерального Закона России от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, ряд положений, действовавших до этого, утратили силу.

Следует понимать, что в своей работе строительные компании и Бюро технической инвентаризации, проводящие замеры вводимых в эксплуатацию объектов, используют множество внутренних документов и инструкций.

Однако, Жилищный кодекс РФ является Федеральным законом, тогда как инструкции относятся к числу подзаконных актов, и в случае спорных, а порой и противоречивых моментов, большей юридической силой обладает ЖК.

Итак, что же трактуют вышеупомянутые законодательные акты и нормативные документы:

1. Из статьи 15 ЖК РФ, в частности пункта 5, мы узнаем, что общая площадь жилого помещения, которую получает во владение покупатель жилья в новостройке, представляет собой сумму площади всех частей такого помещения вместе со вспомогательными помещениями, исключая балконы, лоджии, террасы и веранды.
2. Из СНиП 31-01-2003 мы узнаем, что общая площадь квартиры, которая является собственностью жильцов после сдачи дома в эксплуатацию, рассчитывается по линиям наружных габаритов (внешние стороны стен) квартиры.

Поэтажный план застройщика

Кроме того, строительная организация может использовать для внутреннего пользования и старый СНиП 2.08.01-89*, который требовал определения общей площади жилого здания, сдаваемого в эксплуатацию, как суммы общих площадей квартир всего дома.

Спорные моменты

Как видно из вышеприведенного, спорные моменты возникли из-за изменения в законодательстве.

Но на практике, все отрегулировано подзаконными актами и внутренними инструкциями, которые недоступны рядовым гражданам для ознакомления:

1. Разница в показаниях общей площади объекта, исходя из данных по проекту строительной организации и по данным БТИ, проводящей замеры каждой квартиры и дома в целом отображается справочно.
   Эта цифра должна присутствовать и в техпаспорте на квартиру;
2. Теоретически, общая площадь балконов, террас, веранд и лоджий, которую в документации справочно указывают специалисты БТИ, вместе с общей площадью квартир должна соответствовать проектным величинам.
   Сверка данных – также компетенция двух организаций.

Что происходит на практике

При соблюдении требований, определенных законодательством Российской Федерации, при определении общего жилого метража квартиры, площадь лоджии не включается. Но это не значит, что застройщик просто «дарит» строительные конструкции своим дольщикам.

Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты.

Подписание договора долевого участия

Соответственно, если в приложении к договору долевого участия на плане жилья будет указана площадь лоджий, балконов и террас, то в расчете стоимости к этим величинам должны быть применены коэффициенты.

В частности:

1. Для лоджий – коэффициент 0,5;
2. Для террас и балконов – 0,3;
3. Для веранд и холодных кладовых -1,0.

Схема планировки квартир к типовому договору застройщика

Зачастую, в договоре долевого строительства балконы и лоджии указываются схематично, однако в приложении застройщик обязан указать ее общую площадь. Например, если площадь лоджии, измеренная по внешним сторонам равна 4 кв. метра, то с покупателей оплату за нее можно требовать исходя из расчета: 4,0х0,5=2,0 кв.м.

Права покупателей

На практике, когда речь заходит о вычислении общей стоимости продажи жилья в новостройке, то не все строительные компании сообщают участникам долевого строительства (покупателям) те или иные нормативы.

В случае если в приложении к договору долевого участия (а попросту — купли-продажи) площадь лоджий посчитана:

1. с коэффициентом 0,3;
2. или даже один к одному (1/1);

то налицо нарушение законодательства РФ в части ущемления прав покупателей путем намеренного ввода в заблуждение.

Нередко, недобросовестные застройщики прикрываются разным трактованием законодательной базы, вводя в обман дольщиков. Например, что БТИ руководствуется своими нормативными документами, что жилая площадь не включает в себя ряд помещений, однако их метраж оплачивается и т.п.

В случае, если вы стали жертвой подобной ситуации, и заплатили по договору долевого участия больше, чем впоследствии оказался метраж жилья согласно полученного из БТИ технического паспорта, то за защитой своих интересов следует обращаться в судебные инстанции.

Закон в подобных ситуациях всегда на стороне потребителей, поскольку:

1. Обмеры площадей проводятся без его участия;
2. Добросовестный приобретатель не обязан платить за чужие ошибки, связанные с правильностью осуществления обмеров;
3. Ответственность за неправильный расчет возлагается на исполнителей.

Судебные разбирательства

Решение жилищных вопросов в суде

Дольщики (покупатели), получая после сдачи дома в эксплуатацию документы на приобретенное жилье из БТИ, обращают внимание на разницу в цифрах, которая вызывает у них вопросы.

Для большинства покупателей цена излишне переплаченных метров существенная, чтобы ее прощать, однако, случаи, при которых застройщик по собственной воле возвращал деньги, крайне редки.

Единственный правильный (законный) способ возврата – это обращение в суд. Выступая в качестве ответчика, застройщики нередко ссылаются на устаревший СНиП 2.08.01.-89*, согласно которого площадь балконов и лоджий входила в общую площадь квартир.

Суд принимает во внимание эти обстоятельства, поскольку стороны пришли к ним добровольно в ходе исполнения договора.

Однако, суд также принимает во внимание, что общая воля сторон по договору долевого строительства:

1. Была направлена на строительство и передачу в собственность квартиры дольщику оговоренной площади;
2. Фактически же застройщик передал в распоряжение дольщика площадь, размеры которой оказались меньше, чем предусмотренные договором;
3. Влиять на проведение измерений дольщик не имел возможности, равно как и полномочий, соответственно, не должен страдать от возможных ошибок;
4. Дольщик имеет все основания предъявлять претензии по договору долевого участия о взыскании излишне выплаченных денежных средств застройщику в связи с невыполнением им своих договорных обязательств.

Пример из жизни

Давайте рассмотрим подобную ситуацию на конкретном примере. При подписании договора долевого участия со строительной компанией, дольщик рассчитывал получить двухкомнатную квартиру общей площадью 77 квадратных метров, включая интерьер лоджии.

Однако, договор:

1. Не содержал ссылок на применяемые коэффициенты;
2. Не имел выкопировки из поэтажного плана.

После ввода в эксплуатацию и получения техпаспорта из БТИ дольщик обнаружил, что, полученная квартира имеет площадь 72,5 кв.м:

1. 68 кв.м – площадь комнат;
2. 4,5 кв.м – площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5;
3. 4,5 кв.м — разница между фактически полученной и указанной в договоре площади.

Возвращать излишне полученные средства по договору застройщик отказался, ссылаясь на разное толкование правил и законов между ним и региональным БТИ. В частности его доводы о фактической площади лоджии в размере 9,0 кв. м дольщиков такое объяснение не устроило, и они обратились за защитой своих интересов в суд.

По итогам рассмотрения дела, суд удовлетворил требования истцов. Кроме того, суд высчитал среднюю стоимость 1 квадратного метра конкретного договора, и обязал ответчика вернуть излишне полученные средства за 4,5 кв.м.

Выводы: как видите, изменения в законодательстве до сих пор неоднозначно трактуются на рынке первичного жилья в части оценки балконов и лоджий. Однако, судебная практика свидетельствует, что если цифры по договору и техническому паспорту квартиры расходятся, то каждый дольщик имеет право истребовать возврата излишне уплаченной суммы.